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小区商铺，楼上是商品房70年产权，而商铺是40年产权，那么40年后商铺产权归谁？

用户名一笔写成才行
2018-08-31
51
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「重庆玖哥」发表看法

2020-11-01

在购房的时候，不管是住宅也好，商铺也好，产权总是大家都很关心的问题。

小区商铺和住宅是相辅相成的，小区的住宅下面就是商铺，而楼上是商品房70年产权，商铺是40年产权，小区商铺和住宅相差30年，当商铺的40年产权到期后，商铺该怎么办？这里谈谈我对这个问题的观点。

两个概念要搞清楚

这里的两个概念是商铺的产权，和商铺的土地使用期限。

这位网友提的问题，住宅70年，商铺40年，这里的70年和40年，都指的是土地的使用年限，并非是商铺和住宅的产权。

商铺和住宅的产权包括两部分，是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，商铺的产权是私人财产，是永久的。根据《物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

而根据《土地管理法》的相关规定，土地是属于国家，因此土地只有使用权没有所有权，商铺的土地使用权是40年。

商铺的产权是私人的，永久私人产权，受到法律的保护；而土地是国家的，使用时间是40年，这是两个概念，你要把这两个概念搞清楚。

商铺的土地使用年限是从开发商获得开发权那时候开始计算，如果你是开发商获得土地开发权5年后才购买，那么你的商铺剩余使用年限就只有35年了。

40年后商铺产权归谁？

40年后，商铺的产权当然还是产权人所有，这产权是永久的。

40年后土地使用权到期了，应该怎么办呢？

现在很明确的规定，住宅的土地使用期限到期后，是自动续期，根据《物权法》第149条的规定，住宅建设用地的使用权期限到期，是自动续期。

而商铺包括商业用地，工业用地等土地到期后该如何处理，也是说的可以申请续期。

根据《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

购买住宅或者购买商铺，没有必要纠结土地使用年限这问题。土地的使用期限只是暂时的过渡时间，当有一天社会发展到一定程度的时候，社会不断地成熟了，大家统一认识后，土地的使用权都会继承并永久地使用。

前不久发布的城镇户口可以继承农村宅基地就是一个很好的例子，社会的各项法律法规都会不断地完善，让我们越来越更好地保护好自己的私有财产。

综上所述，

40年后商铺产权还是归产权人所有，产权是永久的；而商铺的土地使用权目前规定是40年，这是两个概念要搞清楚。

在未来社会发展到一定程度的时候，商铺的土地使用和住宅一样，都会自动续期、永久地使用并且可以被下一代继承。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

「syr涵泳」发表看法

2020-12-17

很高兴回答这个问题。

前几年，小白周围的朋友靠着出租商铺发了财，禁不住售房员时不时地用“一铺养三代“”的观念给他洗脑，小白在居住的小区里又购置了一套商铺。

最近的一次饭局上，小白听一个朋友隐隐约约地说，新的民法典要实施了，好像小区商铺40年后不能续期了。这对为了还贷把早点都戒了的小白来说，不亚于一个晴天霹雳。这天，经不住媳妇儿一个劲儿的撺掇，小白找到了当初的售房员小黑。

小白说明来意，小黑不好意思地低下了头，他看着地上的小石头小声说道：“哥哥，对于这个问题我也不太明白，要么这样，我给你问问公司行吗？”

几天后，小黑带着小白来到了房产公司的法务部，小金接待了他们。一阵寒暄过后，小白直切主题：“小金，我想问问，这个新的民法典实施后，我在咱这个小区买的商铺，产权会有啥变化吗？40年后我能续期吗？”

小白灿烂的一笑，露出了满口的小白牙：“哥哥，您的法律意识真强，新的民法典得到2021年的1月1号才正式实施呢，要是客户都像您这样，我们的工作就好做多了，您看这条。”说着话，小白拿出民法典，指着第359条念道：“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋，以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

小白皱了皱眉头，小金看到小白的表情接着说道：“哦，我给您解释一下，按照民法典的规定呀，住宅用地70年后可以自动续期。这个住宅呀，就指的哥哥您在我们小区22号楼买的302号住房；而对于非住宅用地。比如说公寓呀，商铺呀，写字楼没有明文续期的规定，可以根据到期时的法律、法规规定办理。”

小白的脸色一下子阴沉了下来，小黑赶忙问道：“小金，没有规定不代表不承认小白的商铺产权吧？”

“对呀，对呀，”小金随声附和：“哥哥您别着急，法律语言的特点就是严谨，咱们国家土地的所有权都是国家的，咱们老百姓啊，只有使用权，别管住宅还是非住宅都一样。这上面不是说了吗？房屋及其他不动产有约定的按照约定。也就是说商铺及商铺内的不动产的所有权和使用权一直是您的，只是商铺地下的土地的使用权没有明确规定。现在，咱们国家的非住宅用地的使用权还没有到期的，估计随着大部分商铺啊，写字楼啊快到四十年的时候，国家肯定得出台相应的法律法规，不会让大家吃亏的，放心吧！”

眼见着小白的脸色由白到红，又由红到黑，小黑再也坐不住了，他偷偷的溜去了洗手间。小白盯着小金的脸，蹦出几个字儿：“那以前的法律是怎么规定的？你们买房的时候为啥不告诉我实话？”

“以前适用的是物权法，物权法对小区商铺的产权到期后怎样延期也没有明确规定。我们的售房员没有受过法律培训，所以……。”小白犀利的眼光盯得小金浑身不自在，他越说声音越小，空气像凝固了一样，小金赶忙站起身说道：“哥哥，我去给您倒杯水。”也溜得无影无踪。

小白等了20分钟，猛然想起今天爱人下晚班，轮到他接孩子，本想讨个说法，但想到一年级的儿子在寒风中焦急等待的样子，小白再也顾不上和小黑他们纠缠，一溜烟地消失在走廊尽头。

故事讲到这里似乎还没有结束，屏幕那端的你是否和小白一样，稀里糊涂买房，背负压力还贷，清晨被压力叫醒，夜晚抱着期待入眠。我们不能改变什么，唯一能做的，就是保持内心的平静，相信这世间一切美好的，都值得被等待。

今天的话题就分享到这里，我是爱讲故事的syr涵泳，如果您也是一个有故事的人，虽然尝尽了人世间的酸甜苦辣，依旧心里有爱，眼中有光，就请点赞、关注或私信我，我会在这里等你！

「杜铢宝」发表看法

2020-07-08

40年后商铺的房屋产权是你所有不会变，变的是40年国有土地使用权使用巳届满。根据《物权法》的规定，只要你申请按规定续费，缴纳土地出让金，就可继续拥有这国有土地的使用权。因此，40年后如仍想要这商铺，那就你按法律、行政法规的规定续费就能续期。如不想要这商铺了，也会按规定给予相应的补偿。

「王五说说看」发表看法

2020-11-13

题主要区分两个概念，一是土地使用权，二是财产所有权。

70年、40年指的是土地使用权。由于我们国家的土地要么是国有、要么是集体所有，个人和公司是不存在拥有土地所有权一说的。因此，个人和公司拥有的只能是土地使用权。也就是在一定的年限内可以规定的用途使用土地。一般来说，住宅用地使用权年限为70年、商业旅游娱乐等用地为40年、工业文教体育卫生等用地为50年。商品房属于70年的住宅用地、商铺属于40年的商业用地。年限到了以后土地使用权自然消灭（再说一次，土地所有权永远归国家或者集体所有，和个人没有半毛钱关系），但可以续期的。

像住宅用地是自动续期的，而商业用地可以通过再次缴纳土地使用权转让金续期。

土地上用水泥、钢筋、砖头等建立起来的楼房，只要不坍塌是永远属于业主的。无论楼房的性质是商品房住宅还是商铺，从你付钱买下并在房产交易部门办理所有权登记开始，就永远是你的了。所有权是不存在到期一说的，只讲究拥有还是不拥有，只要拥有就是永远拥有。

因此，要将这两种权利做区分。不谈复杂的权利划分，简单来讲，由于住宅的土地使用权是到期自动续期的。因此，你可以理解成买下来的住宅不用考虑其他任何问题了，永远都是你的。

而商铺存在一个土地使用权到期续费的情况，到时候所有人必然会续费，否则即使楼房是你的但你没有使用土地的权利，这就很尴尬了。假如你硬是不续费，你出租商铺获得的租金里就有一部分是国家的了。甚至你的商铺都有可能无法正常出租。

以上答复希望对你有用，欢迎关注、点赞海上招财喵您的支持是对原创最好的鼓励！

「刘智聊家居」发表看法

2020-12-18

大家好，欢迎关注刘智聊家居，在此地将竭尽全力为你解答有关家居方面的知识。

房产属于很多人的投资选择，大家在房产投资方面，选择可能会有些不一样，有些人可能会投资商铺，而有些人可能会选择住宅商品房，现在专业型市场的商铺，成熟的投资起来回报较少，而不成熟的投资风险又较大，所以很多人会考虑投资小区商铺。那么问题来了，小区商铺楼上商品房70年产权，而楼下商铺只有40年产权，40年以后商铺产权归谁呢？接下来刘智发表一下个人观点，希望对大家在了解这方面有所帮助。

目前商铺的产权可分为40年与50年两种产权，即商业用地产权40年，工业用地产权50年。我们这里所说的产权是指土地使用产权，因为我们社会主义国家土地所有权是归国家所有的，公民只有使用权，没有拥有权的，但国家如果需要征收的话，就会做相应的经济补偿。

楼上商品房70年产权，楼下商铺40年产权，商铺产权到期后归谁？

关于楼上是商品房70年产权，而楼下是商铺40年产权，商铺产权到期后，这个产权肯定是归国家所有的，这一点在产权认知层面上是没有意义的，但土地以上的建筑物还是归原所有者所有。但个人认为国家会采取相应的措施来解决这方面，接下来刘智发表一下个人观点。

方法一、产权到期后，国家做相应的补偿，收回土地，另谋他用。

这种情况一般不会发生，我还没有听说过，商铺40年产权会使用到到期，国家还没有征收的情况，但随着时代的发展，城市建设的逐步完善，后续房屋拆迁的概率会越来越低，对各个城市的环境规划已经非常完善，不需要通过改变室内格局，而提升生活环境。

商铺产权到期后，土地归国家所有，但是土地以上的建筑物还是归原所有者所有的，所以国家要收回土地的时候，就会对房屋以上的建筑物做相应的补偿；此时我们尽量要与当地政府商量，不能暴力抗法，不然当地政府很可能会让你只收回土地以上的建筑物材料，而不是现金补偿了。

方法二、商铺产权到期后，补交各类税收，延续商铺产权。

在商铺房屋质量没有危险的情况下，个人认为最理想的方案就是房屋产权到期后，原房主按目前同地段商铺补交各类税收，延续商铺产权，因为商铺上面又是70年的产权，而商铺只有40年产，国家不可能将楼下40年产权到期后空制在那里，所以一般会考虑让原房主补交各类税收，延续商铺产权。

延续产权一般会出现两种情况，一种是原房主不想延续房屋产权，国家对房屋以上的建筑物作相应补偿后收回商铺，另行对外出售；但商铺产权到期后，国家收回产权需要另行出售的话，一般会先行原房主优先购买补交税收。

因为在新闻上报道过温州最早一批的商铺产权（20年）到期后就是通过补交各类税收延续商铺产权的，好像也是按目前的市场税收标准补交的，所以商铺产权到期后，一般国家都是会考虑补交各类税收，延续房屋产权。

小结：只要选择了投资商铺，建议不要考虑的太多，我们所考虑的是所购买的商铺是否能形成规模与人气，这才是我们购买者应该所考虑的，因为只有形成了人气，我们才能有高额的回报，待房屋产权到期后，我们可能已经有n倍的利润报酬了，可以损失那么一点点也无关紧要，更何况国家还可能会延续产权或做相应的经济补偿。

结束语

关于小区商铺楼上是70年的产权和楼下商铺，只有40年的产权，产权到期后归谁的问题？刘智给出了个人观点是法理上产权到期后是归国家所有的，但是到期后如果国家需要回收的话，一般也会做相应的经济补偿，而且大部分会考虑补交各类税收，延续商铺产权。希望刘智以上的分析对大家有所帮助，如有不到之处，请多包涵，还有不了解的地方，可以给我留言，会一一为大家解答，同时也欢迎大家提出自己的宝贵意见与建议，供大家学习参考。

文字：个人原创，头条首发

图片：源自网络，侵权可删

「小猪房论」发表看法

2020-11-22

国有建设用地使用权出让过程中有一个奇特现象，就是同一栋楼，如果是商住混合楼（底层是商业，上部是住宅），其住宅部分的土地使用权为70年，而商业部分的土地使用权是40年，上下不一致。这有点颠覆常识的概念理解。因为按照常识性理解，一块土地的使用权出让了多少年，那么在其上面盖的房子的土地使用权就应该是多少年。这是比较具体的概念理解。然而，同一栋楼的不同性质用途的两部分建筑的土地使用权期限不同，这就把土地使用权的概念抽象化了，实际上演变成了一个衡量土地出让金收取标准的一个概念。名义上是转让土地，实际上已经量化成为建筑面积。所以，出让土地的出让金都是按照建筑面积计价的。

通常说的住宅70年产权和商铺40年产权实际上指的是土地的使用期限，或者确切地说是一个土地出让金缴纳数额的概念。而无论住宅，还是商铺，只要获得途径合法，并依照《物权法》办理了登记手续，产权人即拥有永久产权，直至房屋灭失或者损毁。因此，商品住宅和商铺的产权年限是一样的，只是土地使用权期限不同。

土地使用权到期后，按照相应的法律规定，需要续期。对于续期的要求，住宅和商铺就不一样了。住宅是自动续期，不需要申请，而商铺需要提前申请。在是否需要补交土地出让金的问题上，这两种物业也是不一样的。《民法典》对于住宅建设用地使用权的的续期规定比现行的《物权法》多了个尾巴，即在自动续期后增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”，这实际上是退步了。因为，按照《物权法》的规定，自动续期就是无条件的，不需要续交土地出让金。而《民法典》中的表述反而出现了悬念。而对于商业这类非住宅用地，则只是规定“依照法律规定办理”。不过，大概率是需要续交土地出让金。

《物权法》第一百四十九条第三款对于土地使用权到期后，地上房屋的归属也做了规定：“该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”。

已经登记的房屋、房屋买卖合同，显然已经“约定了房屋归属”。因此，无论是住宅，还是商铺，土地使用权到期后，房子还是你的。对于商铺，也不必担心申请续期不被批准，因为，根据《物权法》《民法典》的规定，土地使用权是跟随着地上房屋转移，这个显然是到期后不得不批，只不过可能需要续交土地出让金而已。

「乐福居」发表看法

2020-02-28

楼上是住宅商品房，楼下是商铺，连在一体，你想问的意思是，产权到期以后，楼下和楼上没有分开的情况下，不会单独的拆除，那么到期以后，产权应该怎么来，分辨，化作归属，其实，这个问题非常简单，在没有拆迁的情况下，也没有存在买卖的情况下，房子产权依然归你，只不过土地产权到期，仅此而已，因为她也不会拆除。

现在把产权，做了一个合一性归拢，原来房产产权和土地产权是分开的，现在房地产产权，统一化作为不动产产权，其实也很简单，意思是房产产权和土地产权，和二为一为不动产产权，那么既然住宅在物权法里面规定，产权到期，依然归你使用，那么商铺应该也是这样一个顺延的道理，倘若遇到拆迁等等状况，那就不是你的产权了，也得不到任何的赔偿，或者补偿，这是有可能的，那么产权到期了，以后应该怎么办呢？

非常简单，直接办理续期，按照当时评估价格的，百分之20到25%来计算产权，续期，但是目前的政策很不明朗，按照20%到25%的评估价格来进行续期，实质是指的土地价格，然而现在土地和房产合二为一，可能后续还会出现新的政策，那么不续期会有什么结果？

第一种结果，继续使用，但是没有任何的金融功能，也不能过户，仅仅只有使用权，经此而已。

第二种结果，如果遇到拆迁，可能就由不得你了，如果没有拆迁，完全可以续期，重新拥有产权和金融功能，包括买卖功能，等等，否则可以理解为这个商铺，你只有使用权，遇到政府征收，那么可能就什么都没有了，所以到期了就要去续期。

「匀枫财经论道」发表看法

2021-05-06

商品房和商铺产权到期后，应该如何办？这个问题确实到目前为止，都没有非常权威、准确、一致的答复。原因在于三方面：第一方面，过去国家的相关法规没有明确进行解释说明。第二方面，我们目前的商品房和商铺，还没有出现大量的产权期满的情况发生。第三方面在数量和金额计算方面，需要涉及多个部门，还有可能每个城市都不一致，所以目前还没有统一的计算公式。

我国的商品房曾经有过使用期届满的情况，前几年深圳最早一批商品房，当时的使用权只有40年，确实到期了。该如何办？最后经过当地多个部门的协调，以业主向土地部门延长缴纳土地出让金的方式进行了解决。这也属于特例特办，缴纳金额也不是很多。

我们再讲一下商品房和商铺的产权问题，其实其中是包含了两个产权问题，一个是土地的所有权和使用权问题，一个是商铺和商品房的资产所有权和使用权问题。土地的所有权永远是国家的，土地的使用权在商铺方面是40年，商品房是70年。剩下商铺和商品房的资产所有权使用权都是归业主所有。

所以现在所指的到期是指的土地使用权到期了。那么因为土地的所有权是国家的，只要在土地上建造的房屋没有倒塌还符合居住和使用标准，那么国家也无权收回，所以在此时只有国家将使用权进行延期，才能解决这一矛盾。所以房屋到期同发展商物业等等都没有任何关联，就是同国家土地部门有着直接联系。

其实就是现在的方案，国家延长土地使用的出让金，例如延长20年，那么业主就缴纳20年的土地出让金；延长40年，业主缴纳40年的土地出让金。这一点在今年1月1日生效的民法典中，已经有着详细的确认，在第359条中规定：“非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋，以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”

也就是说，对于非住宅用地，例如商铺、写字楼和公寓用房等等，虽然还没有明文续期的规定，但是到时候可以比照住宅商品房进行办理。大家就放心吧，到时候一定是采用延长土地出让金的方式进行解决，而不会因为土地使用权收回来了，那么建造在这个土地上的商品房和商铺都有属于国家了。

我们现在都已经是法制社会，土地出让部门同个人一样都是平等的法律主体，那么估算会缴纳多少的土地出让金呢？其实现在因为没有任何的规定，只能大致的猜想。有些专家认为产权届满时可以实行自动续期，续期按当时的1%-10%来征收（土地使用权出让金）。当然如果到期之后，国家针对土地有另外的规划，那么需要拆迁的，这方面有着法律规定的，是按照商业补偿1:3的比例赔偿，是住宅的三倍。

现在大家明白了吧，觉得好请给予点赞评论和转发。

「中年老刘聊财经」发表看法

2021-01-15

我们在购买商铺和住宅的时候，首先考虑的就是有无产权、产权多少年的问题。

同一个楼盘，底层是沿街商铺，产权是40年；商铺上面是住宅，产权是70年。很多人可能不理解，处在同一个建筑主体上的商铺比住宅产权少了30年，那40年后商铺产权到期后归属给谁呢？下面为大家解析一下：

首先，房屋所有权和土地使用权是两个不同的概念，最容易混淆

我们购买的商品和住宅包括两个最基本的权利，一是土地使用权，二是房屋所有权。

而房产证上商铺产权40年、住宅产权70年实际上指的是土地使用权而并非是所有权。

根据《物权法》第六十四条的规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”。而这里所说的所有权是永久的，正如你的工资收入一样，并不存在所有权时间限制的问题。

房屋所有权确权到个人且是永久的，但土地所有权是国家的，土地法第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”

既然土地是国家所有，那么为什么开发商还能在城市土地上开发楼盘并对外出售呢？实际上开发商取得的只是土地的使用权，而使用权根据土地性质的不同其使用期限40年-70年不等。

而取得使用权的土地也无需担心使用权被随时收回的问题，因为土地管理法第十二条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。

本章概述：

弄清楚了房屋所有权和土地使用权两个概念之后，问题就很简单了：

商铺40年产权指的是土地使用权是40年，住宅70年产权指的是土地使用权是70年；但是不管是商铺还是住宅，所有权属于物权的范畴，所有权永久。

40年土地使用权到期后商铺归谁？

大家普遍担心的问题：40年后商铺土地使用权到期了，但楼上住宅土地使用权尚未到期，商铺怎么办？归谁所有？不仅如此，很多人也担心70年后土地使用权到期后住宅怎么办？

根据1月1日生效的《民法典》第三百五十九条规定：

1.住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

2.非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

因此，法律层面上已经规定住宅土地使用权到期后是可以续期的，只不过需要重新缴纳一部分土地出让金；而商铺土地使用权到期后的续期问题“依照法律规定办理”。

我觉得大家在购买商铺和住宅的时候无需担心土地使用权到期的问题，土地使用权相关问题只是暂时的过度，因为我国房地产行业的起步时间较晚（90年代初期），如今绝大部分的住宅和商铺均尚未面临土地使用权到期的问题，下一步针对该问题肯定还会出台相关具体的法律细则，包括如何续期、如何缴费等。正如当下密集的农村土地确权工作一样，之前要求宅基地不允许继承，现在开始逐步放开继承、之前要求农村土地归村集体所有，现在逐步确权到个人、之前不允许农村土地入市，现在逐步放开入市限制。

法律层面上保护私产的决心是有目共睹的，房屋所有权作为私产一定会严加保护，这一点大家无需担心。

结语、总结：

“商品房70年产权”、“商品40年产权”指的都是土地使用权，而所有权是无限期的。

下一步肯定会出台土地续期的相关法律法规及细节，私产肯定能得到完善的保护，未来续期、缴费后产权依然归个人所有，商铺、住宅也如同存款一样可以继承。

对此，大家怎么看？欢迎留言交流。

码字不易，给点个赞、点个关注吧。

「常去海边散步的人」发表看法

2022-06-15

商铺的所有权永远属于购买者，这是《物权法》规定的。40年后过期的只是土地使用权。土地使用权可以延续使用，在到期前申请土地使用权的延续，并签订续用合同即可继续享有土地使用权。

商铺的所有权和土地使用权是两个概念。土地使用权是有期限的，商铺所有权是没有期限的。

另外，住宅土的地使用年限70年和商铺的土地使用年限40年，两者没有关系，它们到期前一年都可申请延续土地使用年限。

「重庆地产视野」发表看法

2020-11-02

感谢邀请：

有关注过我国房地产市场的朋友，就非常的清楚，在房地产市场里面有很多的产品，有商品房也有商铺。

然而商铺和商品房的产权年限是不太一样的，商铺的产权年限是40年，而商品房的产权年限是70年。

那么像那种带有社区底商的商品住宅，商铺的产权年限到期后商铺权归谁？

商铺的产权是怎么回事？

其实很多朋友虽然在关注我国的房地产市场，可能也买了一两套商铺投资。

但是他们对我国的商品房的产权和使用权是有所混淆的，他们没有搞明白。

一般情况下，不管是商铺还是商品房，土地的使用权和商铺以及商品房的使用权是两个概念。

第一，土地的使用权。

商铺的使用权也分为了两部分，一部分是商铺下面的那块土地使用权。

另外一部分就是购买者买了商铺，这样的一个使用权是使用商铺的权利。

商铺的土地使用权一般就是40年，也就是修建商铺下面的那块土地，用于经商的年限是40年。

第二，商铺的使用权。

面对商铺也好，面对商品房也好，我们还要清楚的认到除了土地有使用权以外，还有我们的这个产品有使用权。

商铺就是这样的一个房地产产品，商铺的使用权是永久的，只要商铺没有被拆迁，没有塌都归卖购买者所有。

所以这一点大家一定要区分开商铺的使用权是永久的，不是40年而已。

……

的确如此，小区的商铺使用权也是分为了两大类。

一个是商铺下面的那块土地的使用权，另外一个就是商铺自己的使用权。

更何况即便是土地的使用权限到期过后，我们也只需要缴纳一笔土地出让金，就可以继续使用商铺。

我是@重庆地产视野重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

「一纸家书」发表看法

2022-09-14

您好！

正常情况下，商铺期限届满，商铺产权人缴纳一定的土地出让金，产权依然归原产权人。

这里先稍微解释一下：关于70年、40年产权，并不是指的建筑物（例如商品房、商铺）的产权年限。

老百姓一旦把房子买下来，对房子的产权是永久的；这里的年限，指房屋占用的土地使用权的出让年限。一般来讲，住宅建设用地的出让年限为70年，商铺建设用地的土地出让年限为40年，所以有了“xx年产权”的说法。所谓到期，可以简单理解为：这一阶段对土地的租期到了，想要再继续租，就得继续缴纳租金（土地出让金）。

根据我国《民法典》规定：

第三百五十九条住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

注意：住宅性质用地的使用权续期与非住宅类是不一样的——住宅类用地叫做“自动续期”，也就是说，除非住房产权人说“这房子我不要了”，否则默认选项就是继续占着土地、继续有房屋所有权。至于是不是需要缴纳土地出让金、缴纳多少，视到时的政策而定。

但对于商铺这类非住宅，对土地使用权的续期是不一样的——上条的规定是“从约定”、或按照有关法律法规执行。在我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定：

第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

也就是说：

若40年期满，商铺产权人需要申请续期、缴纳土地出让金并办理登记（第四十一条）。登记下来，商铺的产权仍归原产权人。若不申请，则土地使用权、包括商铺所有权由国家无偿取得（第四十条）。

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「财经文化评论」发表看法

2021-05-02

商品房70年产权而商铺40年产权，40年后商铺产权应该如何？

很多人都知道商品住房的产权是70年，而商铺和车位的产权是40年；同样的是，公寓的产权一般是40年。这是我们面对的特有现象。

朋友就很疑惑：同样在一个小区购买了商品住房和商铺，商品房是70年产权，商铺是40年产权，那40年后商铺产权到期以后产权归谁？

首先，我们要先明确商铺40年和住房70年的产权到底指的是什么？这是一个最基本的问题

我们所谓的住房和商铺的产权到底指是什么呢？我们现实中一般将住房和商铺的产权简单地认为是一种住房和商铺的所有权。

实际上，无论是商铺还是住宅，所谓的产权主要包括两部分：一部分是房屋所有权，另一部分土地使用权。

一般的使用期限和产权期限实际上是指土地使用期限。根据《土地管理法》的相关规定，在我国所有的土地都属于国家，无论是住宅还是商铺所占用的土地都只有使用权而没有所有权，我们常说的住宅70年产权和商铺的40年产权本质上都是指土地的使用权。这就是我们平时常见的产权多少年的由来和根本的内涵。

而产权的另外一个内涵所指的住宅和商铺本身的所有权呢？是我们自己拥有的所有权，这个所有权理论上永久所有权。根据《物权法》第四条的规定，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。也就是说，住宅和商铺是永久所有的，但住宅和商铺下面的土地是有期限的。

其次，商铺的土地使用期限到期以后会通过什么方式发生变化呢？后续是如何发展的呢？

实际上，无论是住宅的70年还是商铺的40年土地使用权，我们真正能够使用的并不是规定的年限，因为这个年限并不是我们真正居住和使用的年限，也不是房产证办理的年限，而是开发商拿到批文开始算起，即使用年限是从国家出让时开始计算，如果再加上最短1－2年的开发周期，真正购房者使用年限已经远远不足70年和40年了。

土地使用权到期以后怎么办呢？根据我国《物权法》第149条对房屋产权到期后的情况有规定：住宅建设用地使用权限的时间届满的，可以自动续期。有的说需要申请续期，有的是自动续期，但无论如何处理，从目前的情况看都可能面临着一个再次申请土地使用权的问题。至于再次申请时是否要根据当时的地价水平补缴土地出让金，这个问题是我们必须面对的问题，也可能会缴纳一定的土地出让金，也可能会自动续期。

目前最新规定是采用“两不一正常”过渡性办法，即：不需要提出续期申请、不需要收取费用、正常办理交易和登记手续。而40年产权的商铺和70年的住宅有什么区别，仍然需要继续观察。

其三，为什么大家容易把土地使用期限和住房所有权混淆呢？实际上也是有原因的

现实生活中大家为什么会容易将住房所有权和土地使用权混淆呢？原因在于我们现在的房产证是住房的所有权证和土地使用权证二合一，因此大家往往容易将二者完全混淆在一起。

以前的房产证实际上是两个证：一个是土地使用证，一个是房产证。土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书; 房产证是证明你拥有该房屋所有权的证明文书。

后来更多的地方将土地使用权证和住房所有权证二证合一，有的叫房屋所有权证，有的叫不动产所有权证，往往被人们简化为房产证，所以土地使用权到期自然就认为是住房或者商铺的产权到期了。实际上，无论是否是一个证，其表达的内容仍然是全面的。

按照我国相关部门规定，目前我们所拥有的不动产权证是需要在房地产管理部门进行登记的，这个登记的产权就是我们上面所说的完整的产权，既包含了房产的所有权也包含土地的使用权。（麒鉴）

「投资新势力」发表看法

2021-01-04

这要看购买合同上怎么写的，如果没有写明产权归属的话，到期后我们会自动续约的，但需要缴纳一些土地出让金，又可以得到40年产权，但如果合同上写明了到期后归属的所有权的话，就要按照合同来判定归属权了。

可能有的人认为，商铺40年到期后国家会给收回去，这是不可能，因为我们有购买合同和租赁合同，购买合同到期后我们是会自动续年限的，如果上面写了到期后的归属方，那么就要按照合同来决定归属了。

我国《物权法》第149条对房屋产权到期后的情况有规定：住宅建设用地使用权限的时间届满的，可以自动续期。该土地上的房屋或其他不动产的归属，有约定的，按照约定执行;没有约定或约定不明确的不动产，依照法律、行政法规的规定办理。

所以大家不要担心到期后的归属问题，国家是不会收回的，否则这么多到期房产国家都收回，很多人都要睡大街了，如果是这样谁还会购买房子投资呢？

但签合同的时候需要仔细看一下，一般的购房合同大家要注意一下一定要一式两份，有很多人购房合同就一份，然后被卖房子的人拿走了，这里如果出了问题是比较难解决的。

为什么呢？因为合同法说了，当事人有约定的，约定优先。这就是私法领域著名的意思自治。啥意思呢？两个人签订一份合同，首先要尊重这两个人的约定内容，除非约定内容无效或者存在其他问题时，约定才会不起作用。

所以，你买了房子问律师现在对方有没有违约，律师得先看下你们签的买卖合同中是怎么约定对方义务的，只有对方没有做到合同约定的义务时，才有违约这个结果，才会承担违约责任。甚至于违约责任也还是得先看看合同进行了怎么样的约定。

也就是说签完一份合同，这份合同中约定的东西对你产生约束力了。也正是因此，你才应该持有这份合同。以便遇到争议，随时拿出合同比对比对，对方有没有违约，你自己有没有违约。

总结

大家不要以为购买的房子产权好到期了这个房子就不属于你了，是可以续年限的，所以不要担心，但购买房子的时候合同一定要自己也保留一份，否则出了问题找律师也是要先看合同的，否则对方如果有猫腻吃亏的是我们自己。

「房产老男孩」发表看法

2020-11-02

小区商铺，住宅70年产权，商铺40年产权，40年后商铺产权归谁？商铺的所有权当然依旧归购房者所有。

我们只需要明白一点，房屋不倒，产权就是永久的！

人们常说的70年产权，40年产权，实际上是土地出让金缴纳年限的问题。住宅缴纳的土地出让金一般是70年。而商业用地缴纳的是40年土地出让金。无论是70年的土地出让金还是40年的土地出让金，到期后都会需要续期。只是住宅是自动续期，而商业类需要在到期之前提前一年申请续期缴纳土地出让金而已。

很多人会担心，70年或者40年后政府不给续期怎么办？一般来说，在没有新规划的前提下，都会允许续期的。如果政府确实另有规划，不支持续期需要拆迁，那么拆迁房子是需要赔偿业主损失的。

所以说，压根儿没有必要担心房屋产权年限问题哈。

「高经旦旦7 」发表看法

2021-01-04

大家都知道商业用地是40年，所以在购买商铺时对这些方面都特别的担心，其实土地到期后国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如40年后因城市建设或其他的政府行为需要拆迁房屋，收回土地，那么同样的会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的赔偿。

一直以来这个话题已是众所周知，在购买时会因为几个问题纠结，如：产权的时长等。那么根据最新的新《物权法》生效后，产权续期问题已有章可循:

1、土地使用权&VS房屋所有权

房屋产权（指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利）是由房屋所有权和土地使用权两部分组成，两者主要的区别在于：

房屋所有权（又称房屋产权）是永久的，没有期限限制，只要房产没有引起消灭就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；

土地使用权（是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有）是有期限的，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。

值得注意的是：产权时间是从开发商拿到地时算起，并不是拿到房产证时。

2、产权到期后我们应该怎么做?

新《物权法》已生效，在《物权法》内明确了公私财产的平等保护权，当产权届满时可自动续期，续期按当时的1%-10%来征收（土地使用权出让金）。

购买者需在届满期前一年提交申请续费即可，根据《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条相关规定，续费费用不会超5位数。

商业产权到期后，国家如果没有其他规划，业主只需交纳土地出让金即可继续使用；如果在此期间，有涉及到需要拆迁，则按照商业补偿1:3的比例赔偿，是住宅的三倍。

《城市房地产管理法》第22条

综上所述大家之后在购买房产和商铺时就不用再担心这些问题，有已看中的房产和商铺就快快入手吧！投资的价值和投资前景是不可小觑的，越来越多的人选择购买商铺、门面、公寓等，导致好地段一铺难求。你会选择购买商铺吗？

「胡儿66 」发表看法

2021-11-27

我自己做房产这一行的，有时也觉得不好回答。

我们通常讲住宅70年，商业40年，教育体育50年，其实是土地的使用年限，土地国家就两种方式，要么出让，要么划拨。出让一般都是商品房，划拨一般单位房,政策性住房比较多（回迁房，廉住房，经济适用房）。

像你讲的楼上住宅，楼下商铺，这个应该叫住宅底商。住宅现在明确讲了，土地年限到期后，无需申请，自动续期，这个大家就不要担心了。底商商业非住宅了，非住宅现在没有明确讲，就是我个人理解来讲，商业你是有经营用途，有盈利，你不可能一个商铺放那40年啥事都不干，既然有经营性子的，那就应该在40年到期了，向不动产登记部门申请续期，不动产登记部门应该根据商铺经营利用等相关情况，确定收取多少费用，给与一定续期；对于不能续期国家需要收回的，我觉得国家应该给一定补偿，具体怎么运作只有等国家出台具体相关政策标准了，我们也不要太担心，好好努力奋斗。