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小区业主收到物业催缴物业费的律师信，要如何面对？

思想飞
2022-12-08
63
共13人回复

「海风116067626 」发表看法

2022-12-13

稍微正规一些的物业公司，基本都有其常年法律顾问。

对欠费户送达律师函，也是物业公司清欠的主要手段之一。

毕竟律师函是具备法律效力的书面文件，其作用一是对于欠费户形成一种震慑，达到不战而屈人之兵的目的；二是履行书面催告的程序，中断诉讼时效，保留诉权。

实践中看，某些欠费户在收到律师函后，会迫于心理压力，主动履行交费义务。

律师函不是人民法院的判决书，不具备强制力。业主依然可以与物业公司协商解决，对于律师函中主张的违约金乃至欠费本金等等，都可以各让一步。

也有某些业主置若罔闻，甚至随手撕掉，这也没有问题；但是你要做好下一步应诉的各项准备。

就是说，物业公司在送达律师函无果后，可能会去法院立案提起诉讼；当你收到法院的开庭传票时，你就要打起十二分的精神了。

因为你在问题中没有讲明欠费理由，这里无法分析，建议看看其他关于物业费诉讼的问题，以便心中有数。

「叶律师」发表看法

2022-12-11

业主欠缴物业费，物业公司委托律师发律师函催缴物业费。这个算是十分普遍性的行为。

对于律师事务所和律师来说，只是提供法律服务的专业机构和专业人士。并不能同法院等公权力部门相比较。也就是说，律师函不具有法律强制力，不能直接作为要求业主缴纳物业费的依据。双方的物业费纠纷，最后还是要通过法院诉讼及强制执行来解决。这个问题，律师一般也都会在律师函中进行说明。一旦业主没有在规定的期限缴纳物业费，那物业公司将会向法院提起诉讼。

所以业主收到律师函后，无非就两种选择。第一种，按要求及时足额缴纳物业费。这种的话，双方也就没有纷争。这种方式对于物业公司自然是最好，省时省力也省钱。另一种，不缴纳物业费。这种情况有的业主对于律师函是置之不理，反正没有强制力。也有的业主比较重视，会根据事实和依据进行回复。但不管是置之不理，还是回复，都要做好跟物业公司打官司的准备。

说实话，其实并不建议跟物业公司打官司。大家可以上网找找这种物业服务纠纷的案例。法院判决结果基本都是一边倒的结果，物业公司基本能够获得胜诉。业主提出拒绝缴纳物业的理由要么是没有法律依据，要么是缺乏相应的证据，最后都没能得到法院的支持。另外，一旦进入诉讼，还将涉及滞纳金及诉讼费问题。若业主败诉，除了缴纳物业费外，还将按约定承担滞纳金及诉讼费用。判决生效还没有缴纳，那将面临被法院强制执行。所以从法律上来说，这个对于业主还是相对不利。

「豁达的旅途」发表看法

2022-12-16

我收到过小区物业的律师函，也收到过地级市仲裁庭的开庭通知。我没有请律师，自己去应诉，在庭上我阐述了自己的态度：1.物业费是可以缴的，但是缴多少不是你物业公司说了算！2.如果物业公司履行了自己承诺的服务，我全额支付缴纳物业费。3.物业管理的服务没有按照自己的承诺要求去做，可以说是偷工减料的服务，提供了一个半成品的服务，我凭什么全额缴费？4.在我需要物业履行服务的时候，也是物业必须承担服务的时候，物业没有解决问题的意愿，我提出我自己来解决，但是费用从我家的物业费里扣除，物业公司又不答应，这就是造成我不缴物业费的原因。在仲裁庭上，我陈述事实，希望仲裁庭公正裁决，也相信仲裁庭能够公正裁决。最后的结果是，仲裁庭裁决将物业公司没有提供服务的部分费用扣除，其余的按规定缴费。通过此案例，我认为业主必须要用法律武器维护自己的合法权益，对又不想完整提供物业服务的，又想着收钱的物业公司坚决说不！金杯银杯不如老百姓的口碑，现在是网络时代，希望物业公司正视自己的服务管理，不到位的要及时整改，只要在物权法相关框架内提供良好的服务，业主才能心甘情愿的缴费。同时，对于极少数懒帐的业主，我个人支持物业公司通过法律途径解决。个人观点不喜勿喷！谢谢！

「鼎润观点」发表看法

2022-12-16

一般物业公司发律师涵，是因为你这个欠费，有可能时间比较长了，他才会给你发律师函。记住发律师函他不是起诉你了，而是在起诉你之前的准备工作，就是说，看看你收到律师函后会不会去交纳物业费。如果收到律师函之后，你还不去缴纳物业费的话，他就真的会起诉你了。也就是说发律师函只是一个警告！

收到律师函之后，你就要好好的想一想。看看你收没收到过催费的电话，催费的短信，催费的挂号信，催费的物业费单子。看看你们家门口有没有张贴过，催费的物业费通知单。物业公司通过多种手段，多种渠道的多次催缴，你是没有交物业费的话，他就可以去法院提起诉讼。一般情况下，只要他的证据确凿，法院是支持物业公司要求你交纳物业费以及相关的滞纳金。也就是说判决你败诉。

我是搞物业工作的，我也不站在哪一方的立场上去讲。不管大家骂不骂我吧，平心而论现在是法制社会信用社会。为什么招投标的时候都要查你的信用记录？对企业而言，信用记录也就是他生存发展的名片。对个人而言，也关系到你生活中的方方面面。

也就是说物业履行好自己的服务职责，口碑差必将在这个市场经济的时代会被淘汰掉。缴纳物业费是业主的义务，物业公司服务不好，你可以去要求他整改，监督他整改真不行的话，召开全体业主大会，用投票的方式决定他的去留。不交物业费是解决不了问题的，只会激化矛盾。合理利用国家的相关法规，投出你手中宝贵的一票，决定物业公司的去留。不知道我的回答你满意吗？满意请关注鼎润经济。

「思想飞」发表看法

2022-12-15

接近年关，我们小区的物业向很多业主发出了律师信，催缴物业费。小区物业平时极尽所能不作为少作为！赚取最大利益。引起了业主们的公愤！所以通过律师信的方式来倒逼业主缴费。如果是你，遇到这样的事情将如何应对？是许多业主关心的现实问题。

个人认为业主的钱都是血汗钱，不能被这些不良物业掠夺去，我是相当不服气啊！不喜勿喷！

支持点赞加关注，谢谢

「——流—— 」发表看法

2022-12-09

律师函又不是法院传票，你慌个锤子。律师函意思就是物业找了个律师来催，和物业找了阿猫阿狗来催是完全一回事的。他们真正去法院起诉了，有法院传票了，才该你认真对待的时候了。一般他们也不会起诉也不敢起诉，因为他们也不是保证能打赢，你不交物业费肯定有一定的因果，比如以前有什么漏水盗窃或者小区管理不善之类的，这些都是你拒缴物业费的正当理由，物业解决这些遗留问题，你再解决遗留的费用问题。这些都是法院要考虑的纠纷情形。

「气壮山河」发表看法

2022-12-15

????收到物业公司的律师函，要根据你所掌握的具体情况，引起重视，认真面对。因为、这将决定是否启动法律程序、亦为警告性的第一步。若被忽视、将会迎来法院传票，成为被告人的身份。此时、应该作好下列准备。

✍①、如果你签订了物业合同。就应详尽合同书的相关约定或内容，掂量掂量自己应负有的责任。是否有违约、理亏的行为事实。再视其情节做好履约准备或及时履约…。不能让事态继续发展或扩大，即可避免诉讼的某些尴尬或损失…。

✍②、如果你没有签订物管合同。还应看购房时有无附加说明书，这也是具有一定法律效力的依据。因为、有的物业公司，就是建筑公司（售楼部）的分支机构。若有忽略则会显得理亏。

✍③、其次是看你是否已经接受了，事实上的物业有偿服务。比如：日常的清洁卫生、垃圾处理、绿地公电和水的使用、路灯消费、停车服务、安保服务、电梯维护、业主生活中的其他辅助服务（维修排水、供水、家电、照明、更换水龙头…）等。这些都是要付费的项目，亦应准备缴费…。

✍④、如果接受了这类似的服务，都有事实上的合约责任，或有偿付费，亦应该履约交费。否则、将成为诉讼中的事实、理由或依据，对业主不利。

✍⑤、假若还有其他尚未完善的事宜，但已经业主委员会协商同意，或决定了的应有交费（收费），也是负有履约义务或责任的。

????业主收到律师函后，若要主张自己的正当权益，则必须具有事实、依据和正确的方法。也不能在同一诉讼中，作为抵消交费的理由。或混为一谈。因为、法院是一案一审、一码归一码的办案原则…。业主须另行起诉责任方（物业公司）。比如：

✍①、物业公司利用业主的公共资源，从中谋利或额外谋利。业主须提供相关事实和有效证据，另案起诉物业公司，不能以此为由，拒绝律师函的警告。

✍②、其常见的主要问题包括：进入小区内、电梯、巷道、或其他固定资产的墙体彩绘、影像、固定或半固定…等，各种商业广告收益；均应属于小区业主共享，不能作为当事业主，拒绝律师函的理由。

✍③、公摊面积的利用、空间层次利用、绿地利用、共享水电气的利用…等商业性收益…，在剔除成本后，仍然属于业主共同收益权。律师函的当事业主，也不能作为欠费理由，但可汇集资料进行另案诉讼…。

????简言之，业主收到律师函后，应慎重地作出全方位的考虑，掂量事实理由和各种证据的有效性。权衡利弊，正确面对…。则有利于维护其合法权益。

「简单的帆船」发表看法

2022-12-10

不要怕诉讼，中国人天生怕“官司”。其实法院就是个讲理的地方。

物业公司是个服务单位，向业主提供物业服务，业主支付服务费。如果物业公司服务没有达标，按照义务相对性，业主也有证据，业主完全可以要求不全额支付物业费，或者晚交物业费，行使履行抗辩权。

不要害怕起诉，一般判决最后都是打折交费。

「东北向前」发表看法

2022-12-14

正确面对，你不理乎，那么就去法院见了。

见律师，接受律师函。

当缴费就缴费，你要是不缴费，你要给出理由，除非你有物业损害你的证据，有了证据，你也需要聘请律师先告物业违法侵权。这样就需要去法院处理。

打官司挺麻烦。较真就没有办法。

如果你不较真，人家较真了，你交物业费吧。不缴费，法院来催缴，也很麻烦，要启动个人征信系统，上了征信，损失也不小。

我们是个小人物，如果处理不好，结果还是你遭罪。

正确面对，主动出击。有理就先告物业，重证据。理由不充分，消极不交物业费不可取。

「法律咨询乔也」发表看法

2022-12-09

你好，因为不交物业费而收到律师函，就现在的情形业主能做的也就是两条路，一条补交物业费，让物业撤诉；另一条有抗辩理由证明自己不交物业费是合理的，但是个人觉得还是大家以和为贵，协商解决。具体原因如下：

为什么要交物业费？

根据国务院2007年实施的《物业管理条例》第四十二条之规定，物业公司按照物业服务合同约定为业主提供了相应的服务，业主就应当按照物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。

其实这点大家都可以想明白，物业公司不是公益组织，不可能免费为你服务，他们也有人工费、器材耗损费等一系列费用，如果业主都不交物业费，物业公司也就无法正常运行，不能更好的为业主服务。

可以作为不交物业费的抗辩理由有哪些？

这点我在之前的回答中解答过，比如房屋还未达到收房条件、物业公司未履行物业合同服务中的责任、物业公司提供的服务质量未达到合同规定标准、物业公司缺乏物价局审批文件；物业擅自增加收费项目等等。

这些情况都可以作为你的抗辩理由，也就是说真的到了法庭上，你把这些证据都提出来，法院也会支持你的，但是这只是针对物业违规的那部分费用你可以不交，但是还有其他物业提供了服务的费用（比如保安费、保洁费等），这些费用你还是需要按照合同约定缴纳的。

以上是我的回答，我是法律咨询乔也，擅长领域物业纠纷，交通肇事，如有其他疑问，欢迎咨询。

「那老先生」发表看法

2022-12-10

没有什么。我希望收到法院的起诉书。律师只是法律的工具。他不能审判，也不能判决。物业公司一进小区的门，就打赚钱的主意，公共用地搞经营。收入装入他腰包！这是全体业主的钱，你拿了业主的钱，我怎么不扣压物费。你拿我的钱合法。总要说明白，《民法典》不是这个意意思。你说清楚了，我物业费一分不少交！没有哪条法律允许你拿我的钱，不允许我扣压。