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有房贷的房子怎么卖？

常规操作当然是，你需要还掉银行抵押贷款，然后到不动产登记中心解除抵押登记。有抵押的产证是有“限制”的，无法办理过户登记，只有还了贷款、解除抵押，产证才会标识为“正常”状态，可过户登记。此种操作，需要你有资金还掉贷款，要么借钱还，要么跟买家说好，先付购房款，还掉贷款再过户。存在一定的难度，或者购房人先付款不放心。那么多的商品房，几乎都有抵押贷款现在又有了另一种新途径，可以不还贷款，房产直接过户、贷款直接转移到买房人名下，即“带押过户”。这是2021年实施的《民法典》的原则性规定：已抵押的房产，可以不经过解押程序，直接过户。在押房产在未解除原抵押状态下过户并办理相关登记手续，无需先还贷解押后再办理过户转移。“带押过户”的核心是免去提前筹款还贷解押环节，实现带抵押房产过户转移登记和抵押权登记手续同步办理。法律有了原则性规定，但各地不动产登记部门尚未统一实施“带押过户”，有“懒政”嫌疑，毕竟直接过户涉及到多家银行（不同抵押、不同银行）、公证机构、建设局、银保监局，更涉及要不动产登记流程再造、系统改造等等一系列问题。好在，浙江、江苏等营商环境优良、不动产登记先进的省份，已经陆续开始实施。以浙江省为例，已正式发文实施：浙江省已经发文明确一、具体操作流程如下： 1、存量房网签买卖双方达成购买意向后，可向原抵押银行，提交申请抵押房屋转让申请，待银行出具同意抵押房屋转让的书面材料后，到当地不动产登记机构办理网签合同。 2.买方也要银行贷款的买卖双方持网签存量房买卖合同及银行要求的贷款审批材料，申请购房贷款。审核通过后双方签订借款合同、抵押合同。 3.重新办理过户登记、抵押登记（多登合一）买方一次性付款购买存量房，买卖双方，可向不动产登记机构申请不动产转移、不动产抵押权变更以及抵押权注销的合并登记。房产过户到买房人名下，原房主的抵押注销。通过贷款购买存量房，买卖双方、原房主以及贷款银行共同申请抵押权注销、不动产转移以及不动产抵押权首次的合并登记。房产过户到买房人名下，原房主的抵押情况转移到买房人名下。二、目前的情况 1、能不能“带押过户”，完全取决于银行意愿；带抵押过户，这对银行一点好处都没有；如果银行不同意，你就必须先结清原来的贷款。 2、卖房人都不太愿意 “带抵押过户”意味着：必须资金监管，交易完成前，卖方碰不到钱；如果卖房人急着套现，这个周期时间会拉长。 3.各地登记机构积极性不高增加了环节，使原来最简单的商品房过户登记，变革为复杂的“多登合一”，办理机构普遍积极性不高，说白了，“没什么好处，还有增加工作量和风险”嘛。政策很好，有利于二手房购房者节省过桥资金、简化过户程序，有效降低了交易成本，而且抵押贷款可以是不同的银行，有非常积极的意义。但实际中，预计不会达到法律政策当初的设想，除非各地政府能够积极作为、强力推进。

用户2524679041.5
2023-05-03
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「房产有点意思」发表看法

2023-05-07

目前我国有80%以上的房屋都是有银行贷款的，过去房子想要出售，必须得把房贷全部还清才可以进行交易。

从2021年1月1日起，根据《民法典》第406条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。

目前房屋还有欠款，银行现在是给出了两种选择方式来进行自由的交易。

有贷款的房子是如何操作才能完美的过户？

有贷款的房子，在整个交易的过程中有最常见到的三种方式。

（1）结清房贷。

二手房交易市场在过去这么多年，结清房贷这种方式是一定逃不掉的，首先自己查询银行还欠多少钱资金。

待找到卖家签署了买卖合同后，自己就去银行申请提前还款，在规定的时间内把欠款的资金打到还款账户。

整个流程下来大概需要30个工作日可以拿到结清证明，去到当地的房管局进行房屋解押。

随着现在银行的升级，已经有多个地区是不需要去当地房管局进行解押，可以直接在银行结清解押，全部办理完毕。

如果资金不充足要做出改变。

资金不足肯定是不够钱，去还银行的欠款的，就可以寻找家人亲戚朋友来借资金，短暂的周转，把银行贷款还清后，等买家那边的钱收到就还给家人。

请担保公司来进行解决，是目前市面上最热门的处理方式，一方面是不用自己掏太多的资金，另外一方面是银行放款速度较快。

（2）买家全款买房。

卖家有全款资金去购买房子，这是最好的一方面是可以借买家的资金来把自己的房贷还清后，就可以选择自行过户。

如果买家按揭购买房子，这种事情很多买家是不愿意把资金给卖家进行还贷款。

主要是担心自己的贷款下不来。

另外一个问题点是买家的首付款够不够资金去支付自己银行所欠的资金。

（3）直接去银行转按揭。

根据《民法典》的规定，有房贷的房子在未结清的情况可选择转让（买卖）无需做结清贷款，只需要及时的通知银行就可以。

新出台的政策对于买卖双方都是很好的事情，如果对于银行而言，其实没有本质上的影响，只不过是换了另外一个人的名字，作为还贷款而已。

这种操作方式更便捷而且更省心，花到的钱而且还更少。

重点提示：

如果卖家欠银行的资金为70万，按照我们正常的惯例，房屋成交的价格为100万，这样买家就是支付30万的首付，但如果成交价为150万买家就要支付50万的首付。

如果银行转按揭只不过是转欠款的那一部分，剩余的资金银行也不会去做任何的处理。

为了这个问题，我特意的还是咨询了银行的客户经理，他说现在银行还没有正式开始这个渠道，后面的转让按揭细节也没有出来，所以现在给不了一个准确的答复。

卖家需要注意的问题。

卖家在二手房交易的过程中，想要快速地拿到资金回笼，必须得配合买家的一切手续，银行按揭缴税过户。

作为卖家也要督促卖家尽快地把手续办理完毕。

经常会有遇到这样的情况，房子的合同已经签署了一个多月甚至是两个月，但是手续还没有完全地进行印象，最深刻的是2020年12月份签署的合同，买家以各种理由一直拖到今年的2月份才签署银行按揭合同。

对卖家就会产生两个巨大的影响，一方面是房屋的价格上涨了，自己感觉房子卖亏了，另外一方面自己到手的资金慢了两个月之后才到账。

对于买家两个月的时间可能会出各种各样的新政策，而在年后已经收到多家银行通知，银行不放款，银行评估的价格降低，银行的利率进行上调。

本来去年12月份签署银行按揭首套房银行给出的利息为5.18%，而现在年后签署的银行利息已经达到了5.88%，客人还在这里拼命的闹着，但事情已经定了，没办法去改变，谁叫他不尽早的配合手续进展。

个人看法：

虽然可以直接转按揭，但是这种方式对于目前中国的楼市而言还是不太合适，主要是房价上涨了，首付与银行的资金比例是达不到正常的30%首付需求的，所以更多的是选择还款结清房贷，然后重新选择银行贷款。

银行转按揭的事情不知道在什么时候能够全面地铺开，毕竟咨询了多家银行都没有给出一个准确回复的时间，其中的细节他们很多也不清楚。

「房小哥」发表看法

2023-05-06

我买的房子就是二手房，房主装修完就被调北京工作了，所以就卖了，感觉很不错。

对了，我买他的房子，房主也是年轻人，当时分期贷款还房贷，我买的时候还有20万他还没还。

我就把流程说一下，房子贷款的，房产证是抵押到银行的，首先要房产证解押，才能买卖，要不然，拿不到房产证，你怎么过户到别人名下？

解押，也就是说你短期需要把欠银行的所有剩余贷款都还上，要是手头不够，那你只能先借钱了，你凑不够欠银行的钱，房产证弄不出来的。

房产证解押出来了，商量好多少钱卖了，需要对方付钱给你，再去你们当地二手房交易大厅，过户，过给你买家。

不过，要是买家也是分期贷款，那钱可能将近一个月才能到你手里。因为牵扯到买家收入证明，单身证明，无房证明，银行审核，批贷……

最后，当你决定卖房了，一定要把你房子的水电费，天然气，物业费交一下。没必要因为一点小钱，给人家买家产生不愉快。

「贾世家」发表看法

2023-05-04

好消息，《民法典》已经正式实行，有房贷的房子转卖交易程序大大简化，可以直接转卖。

有房贷的房子可以直接作为二手房转卖，无需征求银行同意

根据《民法典》第406条规定：抵押财产在抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。除此之外还有多条细则，如果抵押物是房子，其核心解释就是以下3点：

1、有房贷的房子，购房贷款人（抵押人）不需要到银行解除抵押，只需要通知银行（不用征得同意）就可以自由处理被抵押的房子。

以前有房贷的房子，要想转卖，必须先到银行解除抵押才能卖，现在不需要了，及时告知银行即可，银行同意或者不同意不重要。

2、对于抵押的房子，银行可以和购房贷款人另行约定，存在另行约定的，按约定处置。

往年已经签约的房贷合同，一般都没有另行约定。这条主要是提醒买房将要办理房贷的购房人，办理房贷时，遇到银行有单独协议或合同时，需要注意里面的条款，以免后期转卖受到制约。

3、银行可以拿出证明，证明房贷人卖房会损害银行的权益，银行可以要求转卖房子的钱，优先还清房贷，剩余的才归房贷人。如果卖房的钱还不够还清银行贷款，房贷人还需要补齐剩余部分。

也就是说，如果卖房的钱大于房贷的金额，则先还清房贷，剩余再给房贷人。这其实就是和以前卖房需要先还清房贷是一个意思，对于房贷人转卖房子拿钱的目的是没有影响的，只不过买房的人需要更换银行办理房贷或者一次性全款买房。

所以，不管银行同意或者不同意，只要没有其它约定，购房贷款人都可以自由转卖处于抵押状态的房子。

如果银行不同意，且可以拿出证据证明权益受损，房子仍然可以转卖，只不过转卖后，需要优先结清银行贷款。

二手房交易税费、过户流程

只要取得了不动产权证，房子就可以作为二手房挂牌转卖了。

但是，目前由于政策原因，不同地区二手房交易的税费减免有条件限制。二手房税率最高的是增值税，其次是契税。两者都有减免政策，一般办证满2年交易，可以免增值税，不过，陆续有城市提高了免征年限。

例如深圳、上海，二手房交易的增值税由2年免征改为5年免征。增值税及附加是二手房交易中较高的税费，一套300万的住宅，按深圳目前的税率标准，增值税约为16万，办证满5年，这个税就可以免征。

所以，2年内或5年内转卖房子，交易的税费会较高。

二手房交易过户可以选择房产中介办理，也可以个人自行交易。不管是选择由中介办理交易过户还是个人直接交易，房产当地的房管部门都提供有成熟的交易流程和监管政策。

选择房产中介交易。重点是核查中介资质，可以在当地住建、房管部门网站查询房产中介是否属于正规房产中介公司，是否取得合法的经营备案。

房产中介资质核查没有问题，可以进入二手房交易环节，在签订居间合同时，看清合同条款即可。

选择个人自行交易。

首先，需要查询当地房管部门网站，了解交易流程及所需资料，按照指导一步一步完成即可。

一、二线城市的政务服务网提供有二手房交易、网签备案系统，房产中介或个人交易都使用的是相同的系统，附有较详细的使用方法和流程。

如果属于较小的城市，可以查询其省会城市的房管部门的网站，其二手房交易流程基本一致，同时可以下载二手房交易合同。

其次，进入二手房挂牌、交易环节。

找到合适的二手房线上交易平台挂牌。例如今日头条旗下的幸福里APP等。通知房贷银行，将要转卖抵押的房子。购房资格审核、网签备案。购房资格审核是针对购房者而言的，确认购房者有购房资格，全国来讲，存在两种方式，一是购房者开出房查证明，符合条件即可。二是购房人签署有购房资格承诺书即可交易，后期查出不符合资格，则上征信，不能贷款，购房合同无效。购房资格没有问题，就可以在政务服务平台进行网签购房合同备案。办理购房资金监管。现在不少城市二手房交易，当地房管部门要求购房资金先打到房管局指定的第三方银行账号，过户完成后，才会打到出卖人的银行账号。这个做法有效避免个人自行交易二手房的交易风险，既避免了卖房人过完户拿不到钱的风险，也避免了买房人给了钱，过不了户的风险。缴纳税费。按照政策缴纳二手房交易的税费后，就完成了二手房过户登记，很快就可以取得新的不动产权证。

有房贷的房子，以前交易需要提前结清贷款，增加了二手房交易的门槛，现在《民法典》的新规定，无需得到银行同意，也不需要提前结清房贷，就能自由转卖，降低了二手房交易门槛，可以让处于抵押状态的房子，交易更自由。解决了急需卖房换钱，但无能力结清贷款的尴尬。

分享房价信息、楼市政策、城市规划。

欢迎你在下方留言评论，说出你的想法、观点。

「大聪明观天下」发表看法

2023-05-11

按照最新开始执行的《民法典》第406条之规定，有贷款的房子以后也是可以直接进行交易的，只要在银行办理相关的转贷手续就可以了。

新的规定有效地规避了以往操作时需要先补齐房屋全款的麻烦及资金压力，目的也是加强抵押类资产的流动性。因此对于那些有贷款的房产交易是一个重要的利好信号。只要做好与银行的相关沟通工作，就可以相对便捷地办理贷款房屋的转卖事宜。

当然传统的方式也仍然是可以正常操作的

1、首先要看买房的具体付款方式，如果是一次性付款，那么就相对比较好办了。只需要找一个第三方中介机构，签订相应的购买合同，买房先支付一定的房款，卖方将此房款补齐给银行，结束原有的贷款合同，完成后就可以顺利的与买房办理房产过户了。

2、当然有的买房担心现行支付部分房款的风险问题，很多第三方机构也是提供垫资服务的，只是会额外地收入一些费用。

3、如果买房也希望贷款，那么就只能找第三方机构进行垫资，先将买房的贷款合同一次性还清，再给买房办理相关的二手房贷款业务，这种方式相对就要麻烦一些，整个办理周期也要稍微长一些，但也都是可以正常办理的。

以上个人意见仅供参考，具体业务办理请咨询专业办理机构。

「信贷员鱼二」发表看法

2023-05-08

1、《民法典》2021年1月1日已经生效，有房贷的房子可以直接卖，无需经过还贷解押程序。国家立法的初衷不会有问题，切实有效地降低老百姓的负担。但好好的经文，注定被一些别有用心的和尚给念歪了；

2、不解押，直接过户，目前在很多环节还是走不通的。买你房子的人，肯定会要求过户的。你们会到不动产登记中心，他们会很客气地把你推向银行：过户可以，先让银行解押再说。抵押权在银行手里，是没有办法过户的。然后呢，抱着民法典，去找银行。银行依然会很客气：解押可以，先把我们的贷款结清。你可以据理力争，给银行上一趟普法课：我不需要结清贷款，欠你们的债务由买我房子的人承袭。你要知道，多少人宁可不买你的房子，也不会愿意帮你还债的，到这个地方，就是死结了。傲慢的卖房人，就这样把自己晾了；

3、市场经济，平等性是市场经济的重要特征。每一个市场参与者之间的关系都是平等的：银行，借款人，买房人；普通人和作为机构的银行打交道的时候，体量的差异，后者很容易侵害前者的利益，和动机无关，两者在相关知识的掌握程度是不一样的，资源占有的多寡也是不一样的。所以，市场监管机构的工作重心，主要是看着银行，所以，银行的消费者权益保障任务很重。但在市场经济中的有些人，权利意识是走样的，膨胀程度已经面目全非了，他只想要权利，不想尽义务，把义务推给银行、推给买他房子的人。这些人，很多都没有什么主见，他对知识和流程的了解是匮乏的。中介的话，对他来说很重要，是指路的明灯，要是有个朋友是律师，那就更加不得了____去找银行闹，最后，会有好的结果吗？止添笑尔。

4、贷款作为一项债务，甲方和乙方之间，你欠人家的钱，欠债还钱是天理，不用还，就可以把借条拿回来（贷款未结清，就把房产解押，其实就是这个道理），你的无理要求一定得不到监管机构的支持。

5、保障消费者权益，是有前提条件的。南京的解押，目前是不见面流程，不需要借款人再带着材料去跑不动产登记中心、去排队、还要请假，贷款银行（好像不是每一家银行都可以）会通过和不动产登记中心建立的机制，把这件事解决。但启动解押流程，有个前提，你要把贷款结清。

6、最后，有房贷的房子依然可以出售。现在的情况多是买房人出钱把这笔债务结清。这笔钱直接在后边的房款里扣。在这其间，中介的角色功不可没，没有中介居中担保，没有人会放心掏大几十万的钱帮你结清债务的。甚至有的房产中介，可以自己掏钱把银行的贷款结清。中介都是活雷锋吗？当然不是，不过是为了促成交易的达成，羊毛还是出在羊身上的。

「小编虎哥」发表看法

2023-05-04

可以卖掉，3种方法：

1、到银行查一下贷款本金有多少，找到新买主后，让新买主把商定的房价减去贷款本金的现金给你，到银行办理转按揭手续，把房子和贷款均转到新房主的名下。

2、自己拿钱或借钱把贷款还上，然后卖房，卖完后还借款。

3、如果买房人有足够的现金，让买房人先拿一部分钱把贷款还上，解除抵押后，更名同时把余款付清。

「真水无香在日本」发表看法

2023-05-07

感谢邀请：作为一个资深房地产投资者，我来帮您解决怎样买卖有房贷的房产。

图片来自网络，侵权必删

首先，您要将房子放到中介公司放盘，请中介公司的人员帮忙找客户。当然，您也可以自己在网上放盘，找到合适的买家后，可请中介公司代办房产买卖手续，这样手续费会省许多。

其次，在找到合适的买家之后，这里有两种情况要注意：第一种是买家是一次性付款的，那您得先办理房产赎契手续。

办理赎契，要先将银行的贷款余额结清，由银行开具已还清贷款的结清证明和房屋抵押涂销证明。然后由房主本人去房管局办理房屋涂销抵押手续，归档之后，直接可以办理房屋买卖手续。

图片来自网络，侵权必删

第二种是买方是做按揭贷款的，因为您的房子也有房贷，买卖双方可以直接做按揭贷款手续即可。这样的房屋买卖手续可以请按揭公司一手代办，更简单、安全，省事。

最后，如果买房要求您自己赎契，而您如果资金不足的话，可以请按揭公司的代办垫资手续，具体手续费，自行协商。

图片来自网络，侵权必删

总结

房屋买卖手续繁琐，事关重大，一定要找有资质的房地产公司和按揭公司，办理房屋买卖手续。三方签约，资金由银行托管，手续成功后再办理交接手续。祝您交易顺利！

如果有朋友咨询有关房屋买卖、租赁的有关事项，请留言！欢迎朋友们收藏，转发！

「清请情说」发表看法

2023-05-04

这个比较简单,我以前也买二手房,一般都有贷款,找个中介,他会把流程说给你听,如果有人全款买你的房,那么就把你的贷款还了,你的房子再过户给他就可以了,现在房产证还没有出来的情况下,就可以和买家商量,可以先签合同,付定金,然后等房产证出来再办理抵押贷款,办理出来后,把你的贷款还了就可以了,流程一般就是这样的

「浮生若梦w 」发表看法

2023-05-12

根据已经生效的《民法典》，有房贷的房子已经可以直接买卖了，不需经过还贷解押程序。交易更加便捷了，但是也存在一些争议。

《民法典》第四百零六条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

根据《民法典》的规定：有房贷的房子在贷款没有结清的情况下也可以转让，无需结清贷款，但是要通知银行。是通知银行，不是征得银行的同意。

有贷款的房屋在进行转让时，贷款一并转让的，也就是说，买方买了房子也买了债务。

卖方卖了房子贷款也“卖出去”了，对银行而言，并无实质性的影响，债权还在，换了一个人还款。

如此一来，方便了买卖双方，卖方不需要为结清贷款而发愁，买方也不用为办理贷款而发愁。

在这种交易方式下，银行如果有证据证明房贷未结清时卖房会影响其抵押权的话，是可以要求提前结清贷款的。

这么一操作，就出现问题了：

一、还款人是否能够及时变更，若是未及时变更，房贷还在卖方名下，还得还款，但是房子已经交易完成了。

二、卖方继续还剩余房贷，无法选择还款年限和贷款额度，首付可能会增加很多，而月还款额也不是针对自身收入来制定的，可能会产生较大的还款压力。

比如：卖方经济状况良好，房屋总价值200万，买房时只贷款50万，只贷了10年，还了5年了，剩余5年。买房的首付难道要付170万吗？

三、银行面临买方征信问题。如果买方征信有问题，后续的贷款要不要贷给这个买方，如果银行不同意转让“房贷”，是不是交易就无法进行了呢？

四、还有很多其他操作上的具体问题。比如：贷款利率，利率优惠，还款期限，宏观经济政策对二手房贷款的限制等等。

与此同时，民法典第五百五十一条也规定　　【债务转移】债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

这样看来，在贷款未结清的情况下，房屋的转让交易虽然可以完成，但是还是受到诸多的限制的，也可能后续产生很多其他的经济纠纷。

建议：结清贷款，再去交易。

结清贷款的方法基本就两种：

1、自筹资金；

2、让买方垫付。

无论哪种都可以商量去做。

至于卖房子的程序，你去中介，他一切都帮你办妥，你只需要确保资金的安全即可，一定要资金监管。其他的，你就是配合就好了。

「重庆地产视野」发表看法

2023-05-10

感谢邀请：